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在中國，若是说谁嫌本身的屋子太多，那非王健林莫属了。
早在2015年，谈及万达的房地產，他就刚强表达了對“抛房”的刻意。“五年內万达将再也不是一個房地產企業，而是完全成為一家高科技辦事型公司。”
從那今後，万达起头了大张旗鼓的 “去地產化”。
究竟证实，王健林撤得很实時。2016年，房地產周期性震動。全部社會，都满盈在“房價要崩”的空气傍邊。
而與此同時，有一家企業，却在猖獗盖楼。
跟着湖南省怀化市最後一座大型综合阛阓的完工，它的贸易地產数目已冲破200家，跨越万达的190座， 一举成為全世界范围最大、数目至多的大型贸易Mall運营商。
把老年老万达挤下马的，不是龙湖，不是華润，也不是大悦城，乃至不是任何一家在行業內有名望的贸易地產商，而是一家家具賣場
—— 红星美凯龙 。
更使人诧异的人，這個家具賣場不但在贸易地產范畴独有鳌头，在室第销量上，它也一骑绝尘。
光在曩昔的一年里，它就賣了價值450亿的屋子，本年上半年，又賣了近300亿的屋子。
在A股企業排行榜上，红星美凯龙居然以798.77亿元的身價，力压万科（689亿元）、中國修建（560亿元），持续多年位列修建行業第一。
但同時，红星美凯龙的本業——家具营業，却在紧张缩水。
到了2018年，其家居营業的比重已缩小到占其总营業比重的30%，较着後進于房地產，其線上营業也纷繁扑街，乃至差评声不停于耳。
這起头引發了我强烈的好奇心。
這位中國今朝最大的隐形“田主”，不做家具，改炒房了，這葫芦里賣的到底甚麼藥？
01
草創時代的红星美凯龙，不外是江苏常州的一個不起眼的家具店。
刚起头是本身做，本身賣， 雷同于宜家。 厥後除賣本身做的家具，還賣多家海內知名的家具品牌。
尔後三年，红星美凯龙的買賣越做越好，陸续在江苏開了23家分店。
眼看買賣做大，危機却来了。
因為红星美凯龙從出產到贩賣，整套的生态链都要由本身完成，在极速的扩大下，企業的資金周轉受滞， 到小朋友益生菌,了1996年，24家连锁店中，有14家呈現了至關大的吃亏。
開創人車建新意想到，大包大揽的谋划模式既费劲又不奉迎，必需瘦身。
那時摆在他眼前的是：选工場仍是阛阓？
木工身世的車建新说：“我是做工場身世的，對工場是有豪情的”，但同時他也大白，收取房錢這条路更旱涝保收，資金来历更不乱。
决议之下，他抛却了工場，把店面出租给家具商家，本身只賣力賣場的辦理辦事， 经由過程收取商户缴纳的房錢和物業费来红利。
從當時起，红星美凯龙正式從“產销者”變化為 “二房主”。
换句话说，起头躺着赚錢了。
1997年，鉴戒外洋“Shopping Mall”的模式，車建新建成為了南京红星美凯龙家具城。
當時海內告白業還不發財，做買賣最關头的就是位置，但红星美凯龙很率性，只租了一間堆栈，位置還在二楼，既没有門面，也 不临街，离马路有很长一段間隔。
在同業看来，這家具城能火就见了鬼了。
但谁都没想到的是，在開業前夜，車建新在南京中心路雙侧，做了100個灯箱告白用来指路。“固然門面有限，可是灯箱一做，一會兒妇孺皆知了。”
无数人流沿着灯箱好奇地走進红星美凯龙，從此它在南京一炮打响。
第一家Mall建立以後，红星美凯龙便大步流星走向快速扩大之路。
02
2000年，車建新做了第二個扭轉。
他决议取缔租地，改成直接買地，然後在本身的地上自建賣場。
如许做的缘由，是由于他看准了那時中國处于一個极速成长的期間，地價和物業價随時會涨，與當時刻揪心本身将来的房租，不如爽性来做“田主”安妥。
因而，红星美凯龙倡议了浩浩大荡的“圈地活動”。
2000年後，红星美凯龙起头大量采辦地皮，投資房產，到了2008年，红星美凯龙把店開到了50家，其賣場坐下的地產都是归本身所有。
而期間的希望再次证了然車建新的目光。
在2008年，海內的地價和贸易物業费突如其来的起头一波暴涨，红星美凯龙不单没有遭到影响，反而因為地價上涨，動員了总資產的上升。
其总資產在三年以內就翻了五倍。
初度尝到甜头的红星，起头進一步在地產上面做文章。
車建新發明，買下一片地後，不但可以建家具商城，還可以用来做其他更多样化的地產項目， 好比購物中間和写字楼。
不久後，红星地產有限公司在上海建立，車建新正式涉入房地產范畴。
最起头，红星美凯龙的地產有三类。
除家具MALL外，一個叫红星國際廣場，另外一個叫爱琴海購物中間。
前者主打写字楼、商店，後者主打購物中間，它們都依靠于红星美凯龙的家居MALL，绑缚拿地，三类商城同步扩大， 模式雷同于万达。
2016年，爱琴海購物中間在 海內36座都會內落子59個項目，签约贩賣约180亿元，居天下91位。 2017年，红星美凯龙一天以內就開業了19家红星國際廣場，缔造了業界记实。
到了2018年，比拟2014年的門店数，已翻了一番。
几年後，車建新起头把触角伸向室第。
2015年，红星地產打造出室第產物線——红星天铂，起头了猖獗拍地。
仅在那一年，红星地產以80亿元的巨款，别离竞拍下温州市都會中間區、天津滨海新區中复活态城區、长沙雨花區、廣西柳州市柳东新區滨江區的4片室第地块。
大马金刀之下，一年以內拍下近1000亩地。
同時，红星美凯龙也起头在房地產的上下流延长。
上遊方面，红星美凯龙在上海颁布發表建立子品牌“美凯龙爱家”，這是一家雷同于链家、華夏的房地產经济公司，红星的野心昭然若揭，但愿靠着它挺進房地產经遊记業。
下流方面，红星美凯龙前後投資兒童家居O2O品牌酷漫居、VR家装平台服装家等企業，试圖迈入装修行業。
贸易地產，室第，地產掮客公司，成了拉着红星美凯龙大步向前的三驾马車。
跟着海內房地產步入黄金期，三驾马車也化身汗血寶马，一起拉着红星美凯龙從318亿蹿到478亿，行業排名飙升到58位。
到了2018年末，红星美凯龙就像一台不知倦怠的盖楼呆板，投資性房地產账面價值已高达785亿元，占資產总额的比例达71%，在地產的结構已卓有成效。
也是從那年起，红星美凯龙持有的地產也跨越了包含万科、新城等地產商在內的所有其他A股上市企業，成了名不虚傳的“A股最大田主”。
而比拟之下，作為“老本行”的家居营業却在落伍。
2018年，在红星房財產高歌大進的同時，家居营業的比重已大大缩水，仅占总营業比重的30%，较着後進于房地產，乃至坊間也傳来了各类關于红星美凯龙家具城辦事不到位的消息。
有很多主顾暗示，在红星美凯龙買工具不碰见事還行，但一旦商品呈現了問题，售後的辦事一言难尽 。根基上不是打官腔，就是和稀泥。
一名叫石楠的主顾奉告我機車借款免留車，，她曾在红星美凯龙買過一次吊顶，寄抵家後發明商品的色差太大，而且掉漆了，致電红星客服，却被一拖再拖，终极获得诠释是運输進程中酿成的，维权只能去找质监局，而這笔退款至今也没有收到 。
同時，红星的商家也對红星美凯龙涨到58%的公摊面积叫苦连连。
据他們说，昂扬的房租和公摊面积，這些本錢必需要加到商品上去，但現在的市場很是透明化，很少再能像之前那样吃信息差，主顾纷繁流失到線上或其他平台，导致恶性轮回。 到近几年，天下70%以上的商家都在吃亏。
而面临線上平台的突起，红星美凯龙對互联網营業的立場一起头十分抵牾。
2013年，車建新乃至公然暗示過一點都不担忧電商的打击， 他與马云和王健林赌博：“10 年後，若是纯真電商在中高级家居零售市場的份额跨越 15%，我愿意输给王健林和马云各 1 個亿。”
但仅仅過了11個月，红星美凯龙就仓皇上線了红美商城、星易家、家品會等線上app，以後几年烧錢数亿元，并结合了海內19家大型家居賣場，一同在雙十一那天對天猫举行抵制。
但惋惜的是，雙十一那天家具行業的总贩賣额依然迫近2000亿，有40余家家具店销量過亿。比拟之下，红星美凯龙 以後上線那些app都流量平淡，几近鲜有人用，终极无疾而终。
有很多業內助士评價： “家居今朝只是副業，房地產已讓红星目不暇接，這才是它們現在真实的主業。”
03
实在靠房地產来扩大這套模式，不是中國的原創，最初源自于一家外洋企業。
這家企業 是麦當劳。
在不少年前，在一次集會上，麦當劳開創人雷.克罗克向在坐的人说過如许一句话：“实在我不做汉堡包营業， 我的真正買賣是房地產。 ”
原本大師都不信，但厥後有人细心钻研了麦當劳的財報，诧异的發明這居然不是一句打趣话。
2016年，麦當劳10%的利润来自于直营餐厅的運营，40%来自品牌授权， 而50%的利润，来自于地產出租。
乃至麦當劳在全球的房地產資產，已跨越了上帝教會，成了世界上最大的房地產商之一，而且占据各個都會几近所有最值錢的黄金地段。
這在那時大大倾覆了人們的知识。
若是说红星美凯龙是靠家具城延长到了房地產，那麦當劳是靠甚麼？
谜底是，靠加盟店。
作為一家以长于汉堡薯条而著名于世的快餐连锁店，麦當劳的营業有两項： 直营和加盟。
在全球麦當劳32000家店中，它的直营店只占30%，其余70%都是加盟店， 對付後者，麦當劳收取加盟费和房租。
没错，除加盟费，加盟商還要向麦當劳交房租。
為甚麼呢？
由于對付大部門店面 ，麦當劳本身就是房主。
能讓麦當劳成為房主的，是它在1955年提出的一套 “地皮扩大” 理论。
在那以前，麦當劳依然是租地模式，靠一家店赚到錢後，會用這笔錢去租下一家店，然後再赚到錢，再去租下一家店，以此来完成企業扩大。
但租着租着發明，新店的销量赶不上扩大的速率，总部愈来愈窘迫，銀行也不批貸款，乃至一度连員工的工資都發不出来。
在存亡攸關下，麦當劳想到一個简略粗鲁的法子—— 買地。
買下地後，它在本身在地上建起分店，然後把分店以加盟的方法租给他人，再用屋子作為典质向銀行貸款，最後收取房租還款。
這一套操作看起来很利诱，实際上是期間酿成的。
上世纪50年月，美國金融業還很不發財，没有風投那末一说，想融資只能去銀行貸款，而去銀行貸款就必要典质品。 那時人没啥值錢的工具，独一銀行最承認的工具， 那就是屋子。
當麦當劳有了屋子，即可以光明正大地向銀行貸款，以此获得企業扩大所必要的資金来历。
因而，麦當劳起头把重心放到房地產，并當真钻研分店的地舆位置，筛选一些他認為以後人流量會變大的处所 （好比麦當劳在北京选的第一家店位于王府井，以後房價翻了数倍） ，把地皮買下来，扶植分店。
果不其然，本来不给麦當劳貸款的銀行起头顺遂的批款，麦當劳拿着這笔錢 買来更多的地皮，赚取更多佣金，比竞争敌手更快的占据所有的上風地段。
趁着其他快餐店還在為筹資而忧?的時辰，一間間麦當劳连夜間拔地而起。
不到5年，麦當劳已扩大在全美開了一百多家分店。
到了2016年，麦當劳的加盟费收入唯一31亿美金，但房錢收入高达61亿美金，成為了世界上最大的“包租婆”。
這套模式，厥後也被称為 麦當劳模式 ，不但為麦當劳带来了庞大的樂成，也随之影响着将来的无数家企業的運作。
不能不認可，红星美凯龙最起头的運作方法，就像极了麦當劳的影子。
红星一度靠着地皮上風得到了庞大利润，但跟着近几年海內房地產起头走下坡路，红星的地產危機正在表露。
現在，它面對的重要困难是， 本来借的债起头還不上了。
一向以来，红星地產的資金， 主如果靠暗地里的家居商城在输血，就像是凭借在犀牛背上的犀牛鸟。
在曩昔中國房地產的黄金15年里，房賣得好，家居業也天然不愁吃喝，靠着家具城来養房地產的資金绰绰有余，這类寄生的瓜葛一向保持得很好。
但到了近来，跟着地產起头降温，家居行業遭到的连累最大，特别在2017年推出房地產“史上最严”调控政策後，如同挨了一记闷棍，昔時全國度居建材賣場年贩賣额同比上一年骤降23%。
寄生母體没錢了，那就只剩一条路——向銀行告貸。
2018年，红星美凯龙给红星地產的告貸112亿，担保金额79亿元， 本體的資產欠债率從2015年的48%，晋升至2018年的91%。
也就是说，公司总資產857亿元，781亿元都是借来的。
到了2019年，债務的問题被表露得更紧张，红星美凯龙的短時間告貸及一年內到期欠债為99.5亿元，而手上的資金却只有74亿元。
這當中的缺口，高达25亿元。
在家居行業，這個数字足以拖垮任何一個企業。
而比拟于家居，红星“地產系”的债務更加惊人。
据上交所公布的2019年债券年報，红星美凯龙控股欠债总计1662亿元，與2018年末的1479亿元比拟，新增债務183亿元。
欠债對付地產行業来讲固然是常事，但高达千球版分析,亿的债務，简直是实属罕有。
2019年5月，上交所對红星美凯龙的巨额债務發出紧张质疑，就其投資性房地產谋划状态和財政信息举行询問。與其同時，标普也在此時代将红星美凯龙的信誉降分，评级從“BBB-”下调至“BB+”。
债務高压下的红星美凯龙，現在不能不刊行新债来了偿宿债。
将来几年，红星的债務别离為28亿元、39.2亿元、32.9亿元， 压力将會一年更比一年大。
在债務危機上推波助澜的，是红星地產在三四線都會項目其实是太多了。
固然红星地產已在约50個都會结構項目，但此中大部門的房產位于三四線及如下都會。
经济根本较弱、生齿外流、房地產供過于求，都是三四線都會民宅将要面對的庞大問题，這也无疑拖长了红星地產的回款周期，間接加剧清偿務危機。
同時，缺錢的红星地產起头表露出更多問题。
2019年8月，位于山西晋中的項目红星天铂，被業主团體维权，業主反應小區存在車库漏水积水、入户門與样板間不符、厨卫地漏部門缺乏存水弯，乃至呈現了步行梯水泥掉渣等問题。
同年，武汉阳逻的红星天铂更是呈現了精装收费，毛坯交房的環境，有的業主為此丧失近20万元。
另有重庆業主在第三方平台投诉，称重庆綦江红星國際廣場小區部門屋子交房後不久，呈現墙體缝隙等問题，致使底子没法栖身。
而為了弥补债務的巨坑，红星旗下的很多贸易地產項目纷繁封闭或讓渡。
2020年2月29日，红星美凯龙旗下的首家爱琴海購物公園——北京太阳宫爱琴海購物公園正式封闭。
2020年4月，颠末一系列股权變更，昆明廣福路爱琴海購物公園項目也被金科接辦。
在红星地產朝不保夕的環境下，红星家居忙着拆东墙补西墙，不复2016年時猖獗拿地的光景，收益和行業排名都大大下跌。
昔時風景一時的红星地產，現在也不能不在行業周期性低谷前垂头，所谓成也地產，败也地產，不能不使人欷歔。
红星地產，風景再也不。
尾声
雷同于红星美凯龙遭受的，另有新光饰品。
新光饰品的開創人周晓光赤手發迹，将本身的工場成长為全世界最大的饰品代工場，一度成為浙江女首富，要打造成為中國的“施華洛世奇”。
2004年，她没能招架房地產高利润的诱惑，决然杀入房地產行業。
那時她一會兒投資了70亿，開辟浙江中部第一高楼义乌世贸中間，厥後還建立了万厦房地產公司，投資了新光建材城等項目。
刚起头情势一片大好，不外到了2011年，銀行起头收缩，很多房地產公司一會兒資金严重，不能不靠着刊行债券来過日子。
成果洞穴越滚越大。
到了2016年，周晓光累计已刊行了170亿的债券，仅昔時就刊行了90亿元。
终极，债務越滚越大，直到公瘦身推薦,司停業，欠债330多亿。
而一样是房地產，為甚麼作為鼻祖的麦當劳，却一向没有遭到殃及呢？
當红星美凯龙和新光饰品用本業来滋补房地產的時辰，麦當劳對本身主業——连锁快餐，照旧十分严酷。
在快餐界被封為神话的“厚达560页的事情手册、两万多种软硬技能、QSCV理念”，讓麦當劳在数十年里，照旧讓所有分店的品控连结着惊人的一致。
举個例子，麦當劳 所有分店的适口可樂请求均為4摄氏度，由于在這個温度下的可樂味道最佳。所有分店的鸡腿炸好今後放到過滤網上面请求只能4到7秒，由于不到4秒吃起来會比力油，跨越7秒吃起来會比力干。
同時，麦當劳在收購原质料的時辰，還向下流的企業供给先辈的養殖模式和莳植模式。
以马铃薯為例——曩昔每亩马铃薯年產6000斤，用了麦當劳提供應他免费的莳植技能，亩產可以提高到20000斤。
并且每家跟麦當劳互助的农場、養殖場均可以获得麦當劳信息化和電子化的支撑，具有一套具有一套與麦當劳相匹配的供给链體系。
如斯邃密的培训、辦理流程和模式，既讓加盟商的谋划變得十分简略，也包管了它在快餐连锁業永久位于世界最前端，讓无数加盟商心甘甘愿的来為它付出房租。
大師晓得，蛋姐等闲不夸外洋品牌，但比拟之下咱們仍必要認可，房地產确切给麦當劳带来异样可观的收益没错，但從更深刻来看，之以是能如许，仍是由于其快餐業的壮大，并與其陪伴的虹吸效應。
這一點，那些企業的開創人，不是看不到。
但火热的楼市，讓他們前赴後继地扎入房地產市場，玩起了“拆东墙补西墙”的遊戲。
在當時，他們的運气，已注定：炒房一時爽，忘本火化場。
参考資料：
《红星美凯龙押注房地產经遊记業，建立子公司“美凯龙爱家”》，公布于“彭湃消息” 《麦當劳究竟是不是全世界最大的房地產公司？》，公布于“財经網官方” 《红星美凯龙的地產梦：欠债高企 千亿方针還在路上？》，公布于“新浪財经” 《红星地產“横渡”爱琴海追逐万达》，公布于“網易消息” 《红星美凯龙的新零售轉型困局》，公布于“36氪” 《红星美凯龙被房地產“拖垮”？今欠债金额高达780亿元》，公布于“贸易经济察看” |
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發表於 2022-10-2 19:27:45
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